Доля иностранных инвестиций в доходную недвижимость Германии превысила 50 %

В 2015 году доля иностранных инвестиций в доходную недвижимость Германии составила более половины от общего объёма вложений в этот тип объектов, сообщает в своём докладе консалтинговая компания JLL. Помимо этого, аналитики отмечают, что сумма средств, потраченных иностранцами на коммерческую недвижимость в Германии в 2015 году, превысила аналогичный рекордный показатель 2007 и составила 28,1 млрд евро.

Структура инвестиций

По данным JLL, в 2015 году иностранцы вложили в доходную недвижимость Германии больше, чем сами немцы: если в предыдущие годы средства международных инвесторов не превышали 30–40% в структуре суммарных вложений в доходные объекты, то теперь они составили 51%.

По данным международного агентства недвижимости Savills, наибольшим интересом со стороны иностранцев пользуется торговая недвижимость Германии: в 2015 немцы вложили в такие объекты только 39% от общего объёма инвестиций в секторе, а 61% рынка остался за покупателями из других стран.

На рынке офисной недвижимости ФРГ международные покупатели были так же активны, как и немцы (и те, и другие вложили в этот тип доходной недвижимости по 50% от общего объёма инвестиций в сектор в 2015), при этом выходцы из других стран Европы инвестировали в германские офисные объекты 28% от общей суммы вложений в сегмент, покупатели из Северной Америки — 15%, а из Азиатско-Тихоокеанского региона — 4%.

Заметным было присутствие зарубежных покупателей и на рынке производственной и складской недвижимости Германии, где объём вложений иностранцев составил 63% от общей суммы вложений, однако не стоит забывать, что сам по себе этот сегмент доходной недвижимости очень мал: в 2015 он составил только 9% (4 млрд евро) от общей суммы инвестиций в коммерческие объекты Германии.

Самой популярной у иностранных инвесторов локацией для покупки доходных объектов в Германии в 2015 году стал Берлин: 58% от общего объёма инвестиций в доходные объекты немецкой столицы были размещены иностранцами. Таким образом, Берлин лидирует по привлечению иностранного капитала среди семи крупнейших городов Германии (так называемой «большой семёрки», в которую входят Берлин, Гамбург, Дюссельдорф, Кёльн, Мюнхен, Франкфурт-на-Майне и Штутгарт).

Рекордный объём вложений из-за рубежа

Согласно подсчётам компании CBRE, в ушедшем году в немецкую доходную недвижимость было вложено 78,4 млрд евро, что на 48% больше, чем в 2014.

При этом, по данным JLL, в офисы, объекты торговли, склады и другие типы доходной нежилой недвижимости было вложено 55,1 млрд евро (по сравнению с 2014 годом общий объём инвестиций увеличился на 40%).

Рекордный объём иностранных инвестиций объясняется уверенностью игроков международного рынка в экономике ФРГ. По данным Немецкого федерального банка (Deutsche Bundesbank), в 2015 году ВВП Германии вырос на 1,7% по сравнению с предыдущим годом. При этом аналитики банка отмечают, что ключевым фактором роста стало увеличение потребительских расходов немцев на 1,9%, что и привлекло внимание иностранных инвесторов к торговой недвижимости ФРГ.

Вырос и объём инвестиций в доходную жилую недвижимость Германии — в 2015 году он составил 23,3 млрд евро. При этом, в отличие от рынка нежилых доходных объектов, на рынке жилой доходной недвижимости доминируют немецкие покупатели, а инвестиции иностранцев составили лишь 15% от общего объёма капитала, направленного в жилую доходную недвижимость ФРГ в 2015.

Чего ожидать в 2016 году

Помимо рекордных инвестиций, 2015 год на немецком рынке недвижимости был отмечен ещё двумя особенностями. Во-первых, покупатели по-прежнему рассматривали в качестве приоритетных локаций города «большой семёрки», но в пределах этих городов чаще приобретали более бюджетные объекты в менее «перегретых» районах. Во-вторых, на рынке жилой доходной недвижимости инвесторы искали объекты с более высокой доходностью — новостройки, студии и студенческое жилье. По расчётам JLL, интерес зарубежных инвесторов к такого рода объектам сохранится и в 2016 году.

Помимо выше обозначенных тенденций, в 2016 специалисты Savills прогнозируют:

• объём инвестиций в доходную недвижимость Германии более 50 млрд евро;
• снижение доли вакантных офисов и рост арендных ставок в топовых локациях;
• развитие онлайн-торговли и «охлаждение» инвесторов к торговым объектам;
• рост спроса на складские объекты на фоне развития немецкой экономики и онлайн-торговли в целом;
• стабилизацию ставки доходности офисов и магазинов на уровне 3%;
• сохранение высокого уровня (более 10 млрд евро) инвестиций в доходную жилую недвижимость.

Иван Чепижко, Tranio