Диверсифицировать накопления: клиент Tranio о покупке сразу трёх объектов в Европе

Андрей, предприниматель из Одессы, купил просторный дом в пригороде Будапешта и две квартиры в австрийском Граце. В интервью нашему сайту он рассказал о том, как сделать правильный выбор между сохранением капитала и высокой доходностью.

— Почему вы решили купить недвижимость в Австрии и Венгрии? Какие города в этих странах вы рассматривали и на чём в итоге остановили свой выбор?

— Мы с супругой давно подумывали о переезде в какую-нибудь спокойную европейскую страну, и у нас на это две причины. Во-первых, наша дочь планирует продолжать учёбу на Западе, и мы хотели бы её поддержать, так как считаем, что для молодёжи в Европе действительно больше перспектив. Во-вторых, мы задумываемся о собственном будущем: наш бизнес приносит нам неплохой доход, и мы хотели бы диверсифицировать наши «пенсионные» накопления, инвестировав их в недвижимость в безопасной стране с низкими инфляцией, уровнем криминала и безработицы. Именно поэтому в последние пару лет мы стали внимательнее присматриваться к Австрии и Венгрии.

Австрия является, пожалуй, самой безопасной страной в Европе. Здесь абсолютно особое отношение к частной собственности — она неприкосновенна. Наши родственники уже несколько лет назад переехали сюда и всем довольны. Кроме того, в Австрии очень приятный для жизни, схожий с украинским климат. Впрочем, есть и свои минусы в виде сложного регулирования процедуры покупки недвижимости для иностранцев.

Что же касается Венгрии, то это самая близкая для нас европейская страна с точки зрения географического расположения. К тому же, приобретение недвижимости и открытие банковского счёта для иностранца здесь гораздо проще, чем в Австрии.

В Венгрии мы рассматривали варианты только в Будапеште, так как уровень жизни и безопасности, а также качество недвижимости в венгерской столице намного выше, чем в провинции.

В Австрии же мы хотели приобрести либо дом в живописном местечке в Альпах, либо квартиру в Вене. От последней идеи пришлось отказаться ввиду сложностей оформления жилья в столице для неграждан ЕС. По рекомендации партнёров Tranio, мы обратили внимание на Грац, второй по величине город в Австрии.

Грац нам очень понравился: с одной стороны, тут есть всё необходимое для жизни (школы, больницы, университеты, театры), с другой — большое количество парков делает город очень уютным и даже немного провинциальным. К тому же, оказалось, что процедура покупки недвижимости для иностранцев здесь облегчена.

— Какие объекты вы приобрели? Была ли в этих покупках инвестиционная составляющая, или вы приобретали недвижимость исключительно для жизни?

— В Венгрии мы купили просторный дом для нашей большой семьи, он находится в пригороде Будапешта и сейчас стал нашей «базой» в Европе. Дом был куплен частично меблированным и готовым к заселению. Мы живём в нём сами, когда приезжаем в Венгрию или останавливаемся по пути в Австрию, но в то же время это хорошая инвестиция: по словам наших венгерских риелторов, при необходимости дом можно будет выгодно сдать в аренду в любой момент.

В Граце мы приобрели две относительно недорогих квартиры: одну — для дочери, которая, возможно, будет учиться в Граце, а вторую — исключительно для инвестиций.

— Сколько времени вы потратили на поиски подходящих объектов?

— Мы занялись вопросом поиска недвижимости примерно год назад. Оставляли заявки, пожалуй, на всех сайтах, которые рекламируют недвижимость за рубежом, но адекватный, профессиональный ответ получили только от менеджеров Tranio. В итоге мы сконцентрировались на общении с Инной Опалюк, вашим менеджером по продажам в Венгрии, а впоследствии начали консультироваться и с Еленой Милишенковой, отвечающей в Tranio за австрийское направление.

Нам понравилось, что ваши специалисты тщательно выясняли наши предпочтения, предлагали разные варианты и познакомили нас с партнёрами вашей компании в Австрии и Венгрии.

— Как происходил выбор объектов? Много ли объектов вам пришлось посмотреть?

— В Будапеште мы посмотрели около 10 объектов и довольно быстро остановили выбор на нашем будущем доме. В Австрии мы объездили и Вену, и Грац, в общей сложности осмотрев около двух десятков объектов.

Все партнёры Tranio, которые встречали нас на местах, профессионально подходили к делу и, что немаловажно, помимо вопросов, связанных с покупкой, помогали и до сих пор помогают с различными бытовыми проблемами, которые нам сложно решить самим без знания языка и местной специфики. Такое по-настоящему человеческое отношение — это очень важно и ценно.

— Безусловно. И всё же поделитесь, какими критериями вы руководствовались при выборе?

— Дом в Венгрии нам понравился прежде всего своим местоположением. К тому же, объект совсем новый и находится в отличном состоянии.

В Граце мы посмотрели несколько квартир — от самых простых до элитных — в разных районах города. Остановили свой выбор на строящемся жилом комплексе, расположенном не в элитном, но весьма перспективном районе, примыкающем к центральному. Нам показалось, что соотношение цены, качества и расположения у этого объекта самое достойное.

В итоге, чуть превысив бюджет, в котором мы присматривали просторную квартиру «для себя» в элитном районе, мы купили две квартиры поменьше в этом комплексе. В качестве бонуса мы получили так называемую «гарантию первого арендатора» — так здесь называют ситуацию, когда, приобретая ещё не построенный объект, вы точно знаете, какой доход и с какого времени будете получать.

— Различались ли процедуры покупки в Австрии и Венгрии?

— Нет, процедура покупки оказалась похожей: после выбора объекта мы должны были подписать договор оферты (обязывающее предложение). На основании этой оферты юрист, ведущий сделку, начал оформление документов на куплю-продажу. И в Австрии, и в Венгрии деньги переводились не напрямую продавцу, а на трастовый счёт, которым управлял местный юрист.

Впрочем, с небольшими различиями мы всё же столкнулись. Так, в Венгрии иностранцам нужно получить специальное разрешение на покупку недвижимости в стране. В нашем случае всё организовали риелторы, и нам не пришлось возиться с бумагами, но выдачи самого разрешения мы ждали примерно два месяца.

В Австрии подобного разрешения не понадобилось, но и тут не обошлось без нюанса. Дело в том, что мы покупали квартиры на этапе строительства. По австрийскому закону «о застройщиках», в этом случае деньги должны переводиться на счёт продавца постепенно, по завершении конкретных этапов строительных работ. С момента подписания договора купли-продажи до дня сдачи квартир прошло примерно полгода, но полную сумму наш юрист запросил только перед самой сдачей объекта, то есть примерно через полгода после подписания договора.

— Привлекали ли вы для оплаты покупки заёмные средства?

— Да, но только в Австрии. Кстати, это оказалось не так сложно, как мы себе изначально представляли. В качестве залога банк использовал покупаемую нами недвижимость, а для доказательства нашей платёжеспособности нужно было предоставить те же документы о доходах, что мы представляли и для открытия счёта. Кроме того, банку были предоставлены гарантийные письма от застройщика о том, что квартира будет сдаваться в аренду и, даже если арендатор не будет найден сразу же, застройщик будет выплачивать арендную плату и гасить коммунальные платежи, так что у банка не было никаких рисков.

В итоге австрийский банк предложил нам кредит в размере примерно 50% от стоимости недвижимости вместе с сопутствующими расходами под 2,5% годовых на 15 лет. Безусловно, мы воспользовались таким выгодным предложением.

— Дорого ли обходится содержание этих квартир?

— Коммунальные платежи по квартирам в Граце мы не платим, так как в Австрии это обязанность арендатора. Обе квартиры были сданы в аренду ещё до того, как дом был достроен. Дело в том, что в Австрии застройщик одновременно предоставляет и услуги управляющей компании, так что ему не выгодно, чтобы недвижимость простаивала, и он начинает искать арендаторов за несколько месяцев до окончания строительства. Так что в Австрии у нас уже заключены договоры аренды на 10 лет.

— Что для вас важнее: возможность роста стоимости купленной квартиры или высокая доходность от аренды?

— Наверное, ни то, ни другое. Недвижимость в Европе мы приобрели скорее для сохранения наших средств, чем для получения высокого дохода.

— Планируете ли вы в будущем приобретать недвижимость в Европе?

— В ближайшее время покупок мы не планируем, но не исключаем возможности приобретения недвижимости в Европе в будущем.

Анна Бугаева, Tranio