Asset Deal и Share Deal: типы сделок с недвижимостью в Германии

2 085 просмотров · Обновлено

Покупатель недвижимости в Германии платит 9–16% сверх стоимости объекта в качестве дополнительных расходов при заключении сделки. Треть из них составляет налог на переход права собственности — от 3,5 до 6,5% в зависимости от местонахождения объекта.

Однако покупатели не платят налог на переход права собственности, когда сделка оформляется не как покупка объекта (Asset Deal), а как покупка акций или долей компании, владеющей объектом (Share Deal). Это возможно, если продавец предварительно оформил объект на компанию и готов её продать.

При Share Deal покупатель приобретает менее 95% компании. Оставшиеся акции или доли переходят третьему лицу или сохраняются за предыдущим собственником. Иначе сделка будет признана Asset Deal, и нужно будет заплатить налог на переход права собственности.

Помимо этого, при Asset Deal и Share Deal по-разному рассчитывается сумма амортизации объекта. А от этого зависит база налога на прибыль.

При Asset Deal покупатель может каждый год вычитать из налоговой базы по прибыли амортизационные отчисления в размере около 2% (для жилых объектов) или 3% (для коммерческих) от цены, по которой приобрёл здание. Стоимость земельного участка в расчёт не берётся.

Пример: амортизационные вычеты при Asset Deal

Купив недвижимость за 14 млн евро, где стоимость строения — 10 млн, а стоимость участка — 4 млн, инвестор может каждый год вычитать в качестве расходов 300 тыс. евро (3% от 10 млн).

При Share Deal покупатель тоже может вычитать из налоговой базы по прибыли амортизационные отчисления, но в процентах не от цены покупки долей компании, а от балансовой стоимости недвижимости — стоимости покупки объекта за минусом накопленной амортизации. Если объект не новый, балансовая стоимость может быть ниже покупной.

Пример: амортизационные вычеты при Share Deal

Юридическое лицо купило недвижимость в 2007 году за 10 млн евро. В 2017 году продаётся уже сама компания за 14 млн евро. В течение 10 лет здание стоимостью 7 млн амортизировалось, и его балансовая стоимость составила 4,9 млн евро. После покупки новый собственник сможет исчислять амортизацию не от уплаченной цены (14 млн евро), а от балансовой стоимости объекта (4,9 млн евро) и только в течение оставшегося амортизационного периода. Процент амортизационных отчислений и амортизационный период установлены законодательно и зависят от многих факторов, например, от типа объекта и года постройки.

На этапе продажи при Share Deal больше возможностей оптимизировать налогообложение. «Собственнику экономически выгоднее продать компанию, а не объект. Если немецкий холдинг продаёт дочернюю компанию, которая также зарегистрирована в Германии, 95% прибыли не облагается налогом. Остальные 5% уменьшаются на сумму произведённых затрат. Поскольку расходы на содержание юридического лица обычно составляют не менее 5%, и их можно вычесть, налог на продажу практически отсутствует»,— говорит Юрий Порядочнов, налоговый консультант компании Hecht, von Luxburg.

Пример: расходы на покупку, амортизационные вычеты и налог на продажу инвестиционной недвижимости в Берлине при стоимости сделки 14 млн евро

Расходы и вычеты	Примерные суммы, тыс. евро
Расходы и вычеты	При Share Deal	При Asset Deal
Сопутствующие расходы при покупке	710	1 550
— комиссия маклера (3,57%)	500	500
— услуги нотариусов и сборза регистрацию (1,5%)	210	210
— налог на переход правасобственности (6%)	0	840
Ежегодныеамортизационныевычеты (3%)	147	300
Налог на продажу(с вычетами)	0	0

Для оптимизации налогообложения сделку выгоднее оформить как покупку компании. Однако инвесторам стоит обратить внимание на то, что при Share Deal сложнее процедура Due Diligence. «Когда покупается компания, при сделке больше рисков. Надо проверять ещё и само юридическое лицо — нет ли существующих или потенциальных обязательств»,— говорит Юрий Порядочнов.

Плюсы и минусы Asset Deal и Share Deal

	Asset Deal	Share Deal
Плюсы	Можно пересмотреть стоимость объекта на дату покупки и увеличить амортизационные отчисления; легче отследить историю объекта и узнать, есть ли обременения и долговые обязательства.	Нет налога на переход права собственности, если покупается менее 95% долей или акций компании; для юридического лица 95% доходов от прироста капитала при продаже освобождаются от налога, если холдинг продаёт дочернюю компанию. Необлагаемый порог для физического лица — 40%; нет расходов на открытие компании, если владение структурируется через юридическое лицо.
Минусы	Нужно заплатить налог на переход права собственности.	Нужно нести затраты на Due Diligence компании; нельзя пересмотреть стоимость активов на дату покупки.

Юлия Кожевникова, Tranio

Подписывайтесь на наши каналы

Мы публикуем инвестиционные лайфхаки, новости рынка и анонсируем новые проекты.

Турция

Дубай

Греция

Паспорта и ВНЖ

Топ-5 статей этого месяца