10 самых влиятельных рынков мира

Наибольшее влияние на мировой рынок недвижимости оказывают 10 городов: Гонконг, Лондон, Москва, Мумбаи, Нью-Йорк, Париж, Сидней, Сингапур, Токио и Шанхай.

Инвестиционный климат на исследуемых рынках различается:

• Лондон: космополитичный город с общепризнанной и надежной судебной системой, нет ограничений для иностранных инвесторов;
• Нью-Йорк: привлекательный рынок, кондоминимумы пользуются большим спросом среди иностранцев, нет налога на проживание;
• Париж: развитый рынок, ориентированный на иностранных инвесторов, расходы на оформление сделки высоки, но процедура покупки прозрачна;
• Гонконг: открытый, относительно прозрачный, но неустойчивый рынок, ориентирован на азиатских инвесторов, высокие цены;
• Сидней: есть спрос на элитную недвижимость со стороны иностранцев, существуют ограничения на покупку;
• Москва: недвижимость стоит сравнительно дешево, из-за языкового и культурного барьеров рынок ориентирован в основном на российских инвесторов;
• Токио: менее космополитичен по сравнению с другими городами и менее привлекателен из-за культурных различий;
• Сингапур: надежный, прозрачный рынок, есть ограничения на покупку, существует добавочный гербовый сбор 10%, высокие расходы на приобретение;
• Шанхай: рынок ориентирован на внутренних инвесторов, элитная недвижимость, проданная в течение пяти лет со дня покупки, облагается налогом 5,65%;
• Мумбаи: приобретать недвижимость могут только граждане Индии.

Развитые и развивающиеся рынки

C декабря 2005 по июнь 2011 года цены на жилье на азиатских рынках поднялись на 90–155%. В некоторых городах темпы роста уже начали замедляться. Отчасти это вызвано охладительными мерами правительства, отчасти — естественными процессами, связанными с общей нестабильности мировой экономики.

Во второй половине 2011 года темпы роста цен ускорились на развитых рынках (Лондон, Париж, Нью-Йорк, Сидней, Токио), поскольку на фоне глобальной нестабильности они стали для инвесторов надежной гаванью. Стоимость недвижимости на этих рынках выросла на 1,4%. Жилье на развивающихся рынках (Гонконг, Шанхай, Сингапур, Москва, Мумбаи) подорожало лишь на 0,4%.

Однако эксперты утверждают, что для развивающихся рынков свойственны значительные скачки цен, и в целом рынки нестабильны.

Например, за шесть месяцев до декабря 2011 года недвижимость в Гонконге подешевела на 3,4%, но до этого, с декабря 2008 года по июнь 2011, цены выросли на 87%. Во второй половине 2011 года заметно спал интерес инвесторов к элитной недвижимости. Объемы продаж опустились до самого низкого уровня со времени кризиса 2008 года. Покупатели занимают выжидательную позицию, опасаясь экономической нестабильности в Китае и еврозоне.

В Шанхае темпы роста цен тоже замедлились, спад составил 0,1% во второй половине 2011 года. Тем не менее, за последние шесть лет недвижимость в этом городе подорожала на 144%.

Большинство развитых рынков демонстрировали устойчивость. В Париже во второй половине 2011 года цены выросли на 5,9%, в Нью-Йорке — на 2%, в Лондоне — на 1%. Эти города остались привлекательными для зарубежных инвесторов, потому что сработал эффект «надежной гавани». Росту цен способствовал также недостаток предложения.

Но даже развитые рынки не защищены от кризиса. Во второй половине 2011 года объемы продаж оставались на низком уровне, и везде, не считая Нью-Йорка и Токио, замедлились темпы роста цен.

Дополнительные расходы

Расходы на оформление сделки-продажи вкупе с ежегодными налогами могут стать значительным финансовым грузом. В этом плане самыми дорогими городами являются Сингапур, Нью-Йорк, Париж, Мумбаи и Токио. Здесь такие расходы составляют 2% в год от стоимости недвижимости. Самые дешевые города — Лондон и Москва.

В некоторых странах расходы на приобретение жилья могут составлять до 10% от стоимости объекта. Более того, в некоторых местах добавляются дополнительные налоги для тех, кто продает недвижимость в короткий промежуток времени после покупки. Например, в Гонконге за продажу в течение шести месяцев взимается сбор в размере 15%, а в Сингапуре, если сделка заключается в течение года после покупки,— 16%.

Самые большие расходы на оформление сделки из 10 анализируемых городов — в Гонконге. Здесь покупателю придется прибавить к стоимости недвижимости дополнительные 3–4,25%.

На втором месте — Сингапур. Недавно власти города издали постановление, согласно которому иностранцы, приобретая недвижимость, будут платить дополнительный гербовый сбор в размере 10%. Постоянные резиденты при покупке вторых домов и граждане Сингапура при приобретении третьего жилья будут платить 3%.

На третьем месте — Париж. Расходы на покупку вторичной недвижимости составляют примерно 6,5%.

Самые высокие налоги, связанные с содержанием недвижимости — в Гонконге, Сингапуре и Париже. Здесь налоги рассчитываются исходя из оценочной стоимости объекта. Меньше платят владельцы недвижимости там, где налог фиксированный, например, в Лондоне. В Шанхае налогом облагается инвестиционная недвижимость, точнее, 70% от ее стоимости по ставке 0,4–0,6%. В Нью-Йорке нет прямого налога на недвижимость — он входит в подоходный налог.

Аренда

Во второй половине 2011 года Париж обогнал Лондон по стоимости аренды. На третьем месте — Гонконг. Замыкают рейтинг Шанхай и Мумбаи.

В целом, в 10 городах стоимость аренды во второй половине 2011 года повысилась на 2,3%: на развитых рынках — на 2,8%, на развивающихся — на 1,8%. Основная причина роста — повышенный спрос со стороны компаний.

В некоторых городах, например, в Шанхае, арендные ставки растут из-за того, что в город приезжает много бизнесменов в командировки. Ожидается оживление и на сингапурском рынке аренды — после введения дополнительного гербового сбора для иностранцев. В этом городе во второй половине 2011 года арендные ставки выросли на 5%, с 4,4% в первом полугодии.

В некоторых странах расходы на оформление сделки купли-продажи и содержание жилья настолько велики, что за пять лет они становятся равны затратам на аренду такого же объекта.

В Мумбаи и Шанхае расходы на покупку и содержание значительно превышают стоимость аренды, поэтому снимать жилье в этих городах выгоднее, чем приобретать. Нужно арендовать 4,3 года в Мумбаи и 4,1 год в Шанхае, прежде чем расходы на аренду превысят затраты на покупку и продажу.

В Сиднее и Лондоне целесообразнее приобрести жилье: расходы на покупку покроются уже через 1,6 и 1,1 год соответственно.

Элитная недвижимость

На развивающихся рынках растет число миллиардеров, стремительнее всего — в Китае. Этот слой населения как никто чувствует экономическую нестабильность и всё чаще вкладывает капитал в недвижимость. В результате, элитная недвижимость является более устойчивой к кризису, чем жилье среднего ценового диапазона.

Во второй половине 2011 года элитные объекты в 10 городах подорожали на 3,6%. Исключение составляет только Гонконг, где такое жилье подешевело на 5,9%. Престижные рынки — районы The Peak и Southside — раскалились до предела после роста 118% в период с декабря 2008 по июнь 2011.

В «надежных гаванях» элитный сектор оставался в плюсе. Например, в Нью-Йорке во второй половине 2011 года цены на элитное жилье выросли на 17% — повлиял повышенный спрос со стороны граждан России, Китая, Бразилии и Аргентины, вкладывающих средства в кондоминиумы. В Лондоне и Париже недвижимость премиум-класса подорожала на 4%.

Юлия Кожевникова, Tranio.Ru

По материалам Savills